התחדשות עירונית ופינוי-בינוי הם מהתהליכים המרכזיים כיום בשוק הנדל"ן בישראל, המיועדים לשדרג ולחדש את המרקם העירוני, לשפר את איכות החיים של התושבים ולהציע פתרונות דיור מודרניים ובטיחותיים. התהליך כולל הריסת מבנים ישנים ובניית מבנים חדשים במקומם, תוך שמירה על זכויות הדיירים הקיימים ומתן פיצוי הולם לבעלי הדירות והיחידות הקיימות במקרקעין.
תהליך הפינוי-בינוי
בפרויקט פינוי-בינוי, בעלי הדירות חותמים על הסכם עם יזם במסגרתו הם מפנים את דירותיהם על מנת לאפשר ליזם להרוס את המבנה הישן ולבנות במקומו בניין חדש. במרבית המקרים, הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין החדש שנבנה חלף הבניין הקודם בצירוף מרפסת שמש, חניה ומחסן.
התהליך כולל מספר שלבים:
- קבלת הסכמה מדיירים – על פי חוק, יש לקבל את הסכמתם של לפחות שני שלישים מבעלי הדירות ו/או היחידות במקרקעין להם צמודים שני שליש מהרכוש המשותף. שלב זה מחייב עריכת כנסים, פגישות עם דיירים ומתן והסברים מפורטים על זכויותיהם ותנאי ההסכם.
- חתימה על הסכם משפטי – ההסכם המשפטי המפורט בא לעגן את זכויות הדיירים, מבחינות רבות ובכללן, התמורה המגיעה להם בבניין החדש שיבנה, תנאי הפינוי, הבטוחות שיקבלו, והתנאים לביצוע הפרוייקט. קימת חשיבות רבה לעריכת הסכם משפטי מפורט, ככל הניתן, השומר על זכויות הדיירים למול היזם וקובע לוחות זמנים קפדניים שבמידה והיזם לא עומד בהם ניתן לבטל את ההסכם.
- אישורים רגולטוריים – על מנת לממש את הפרויקט נדרש היזם, על אחריותו ועל חשבונו ובשיתוף הדיירים לקבל את אישור הגופים הרגולטורים השונים ובכללן ועדות התכנון והבניה המקומיות והארציות, לשם הריסת הבניין הקיים והקמת הבניין/ים החדשים והפרויקט בכללותו.
- ביצוע הפרויקט – לאחר קבלת האישורים התכנוניים, רישוי הפרויקט והוצאת היתר בניה, ובכפוף לקיום כל יתר התנאים המתלים בהסכם מגיע שלב ביצוע הפרוייקט במסגרתו מתפנים הדיירים מהבניין הישן, הוא נהרס והיזם מבצע את עבודות הבניה הנדרשות לשם הקמת הפרויקט והבניין החדש.
- חשיבות הליווי המשפטי – ליווי משפטי מקצועי הוא קריטי להצלחת פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ופינוי-בינוי בפרט. תפקידו של עורך הדין המייצג את הדיירים הוא לוודא כי זכויותיהם נשמרות ולדעת לדרוש לקבל , את המגיע להם בתמורה לפינוי דירותיהם.
- שמירה על זכויות הדיירים – עורך הדין דואג לכך שההסכם יהיה הוגן ויגן על זכויות כלל הדיירים. על עורך הדין לוודא כי הדיירים מקבלים תמורה הולמת בדמות דירות חדשות וגדולות יותר, במיקום גבוה יותר ממיקומן הנוכחי, וכן שיקבלו הצמדות כגון: מרפסות שמש, חניות, מחסנים והטבות רבות נוספות.
יש לוודא שלא תמנע זכות הדיירים למכור ו/או לשעבד את הדירה הקימת במהלך הפרויקט וכן לבטוחות מתאימות להבטחת כל התחייבויות היזם בהסכם.
- ניהול מו"מ מול היזם – תהליך הפינוי-בינוי כולל משא ומתן מורכב עם היזם.
עורך הדין מייצג את האינטרסים של הדיירים מול היזם, תוך שמירה על תנאים מיטביים לדיירים וחשיבה מקורית בעלת ניסיון ומעוף למקרים בהם נדרשים הדיירים לשינויים מרצונם או עקב שינוי פרטני במעמדם או במצבם, לרבות מקרים של יורשים ו/או סכסוכים משפטיים או צורך כספי אחר.
חשוב מאוד לעגן את זכויות הקשישים ולהבטיח את האינטרסים של קבוצות שונות בבניין הקיים במקרה של בניין שאינו כולל רק דירות, אלא גם חנויות, משרדים מחסנים וכו'.
- ייעוץ משפטי לאורך התהליך עורך הדין מספק ייעוץ משפטי לדיירים בכל שלב של התהליך, מסביר את התנאים והזכויות שלהם, ועוזר להם להבין את המשמעויות המשפטיות של ההסכמים והפעולות השונות.
- ייצוג במקרים של סכסוכים במקרה בו מתעוררות מחלוקות או סכסוכים בין הדיירים ליזם, עורך הדין מייצג את הדיירים ומגן על זכויותיהם, תוך שימוש בכלים משפטיים לפתרון הסכסוכים.
סיכום
תהליך הפינוי-בינוי בישראל מציב בפני הדיירים אתגרים רבים, אך גם הזדמנויות לשדרוג איכות החיים וקבלת דיור מודרני ובטיחותי.
הליווי המשפטי המקצועי הוא המפתח להבטחת זכויות הדיירים ולהצלחת הפרויקט כולו.
ליווי משפטי מקצועי מבעל ניסיון רב מבטיח מאפשר לדיירים להיות רגועים כי זכויותיהם נשמרות וכי הם מקבלים את הפיצוי וההגנה המשפטית המלאים המגיעים להם.
